Actoffice
L'Expertise approfondie

L'expertise d'un bien immobilier commercial


Combien vaut votre bien immobilier commercial ?

Existe-t-il des méthodes d'expertise de votre bien ?

La vraie valeur est donnée par le marché.

Bien entendu, il existe des méthodes d'expertise d'immobilier commercial toutes plus techniques les unes que les autres.

Il ne faut cependant pas oublier que, comme dans tous les marchés, la vraie valeur d'un bien immobilier commercial dépend d'éléments externes tels que :

- Le nombre de l'acquéreur/investisseur potentiels
- La structure juridique : un bien immobilier commecial en indivision constitue parfois un handicap
- La conjoncture (un bien immobilier commercial est toujours plus difficile à vendre en période de crise mais la situation semble changer depuis la crise financière de 2008 et les prix sont mêmes en progression sur plusieurs pays européens)
- La réglementation (la valeur d'un bien immobilier varie suivant l'évolution des normes législatives plus ou moins contraignantes)
- L'opportunité (certains emplacements sont en fort développement pour diverses raisons, vous bénéficiez de cet effet d'aubaine)

De manière générale, vous devez vous mettre à la place du l'acquéreur/investisseur qui cherche à valoriser l'avenir et non le passé.

Nous expertisons les biens immobiliers suivant des méthodes reconnues au niveau international et l'approche comparative est privilégiée.

• Les principes à ne pas oublier

- Le prix de vente peut être très différent du prix net reçu après impôt par le vendeur.

- Les méthodes techniques complexes d'expertise immobilière sont rarement utilisées dans le cadre de vente d'un bien immobilier même pour une société immobilière.

- Une négociation de prix se termine toujours sur un chiffre rond.

• Les décotes sur le prix

Quelque soit sa valeur d'actif ou de rentabilité, la valeur d'un bien immobilier commercial lors d'une expertise peut subir une décote en fonction des éléments suivants:

- Le bien immobilier expertisé est occupé par un locataire beaucoup plus important que les autres et qui créé une dépendance financière: cas du locataire qui dispose de plus 40 % de la surface d'un immeuble occupé par plusieurs dizaines de locataires
- Il y a un retard d'investissement important
- Un actionnaire minoritaire ne veut pas céder
- Il y a un gros litige en cours
- Le bailleurs est en contentieux avec un locataire
- Des activités à risque sont intégrées dans l'exploitation.

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